내 전월세보증금, 만약 집주인이 안주면 어쩌지?

그 걱정은 정말 현실적이고 당연한 고민이에요. 법적으로야 만기지만, 집주인이 보증금 반환을 거부하면 결국 세입자가 손해를 입는 구조인 게 현실이니까요.

그래서 아무리 법적으로 세입자가 맞더라도, 실제로는 보증금 반환을 받기 위한 “사전 전략”이 매우 중요합니다. 아래에 구체적인 방안을 정리해드릴게요.

집주인이 보증금 반환을 거부할 경우, 당신이 쓸 수 있는 방법들

1. 이사 전 최소 1~2개월 전 내용증명으로 통보
• 목적: 분쟁을 최소화하고 법적 근거를 명확히 남기기 위해
• 주요 내용:
• “2023년 8월 31일자로 임대차 계약이 개시되었고, 이에 따라 2025년 8월 31일이 계약 만기일임을 통지합니다.”
• “계약서와 실제 인도일 기준으로 법적 효력이 발생한 것이며, 9월 27일은 법적 기준일이 아닙니다.”
• “해당 만기일에 이사하며, 임대인은 보증금을 즉시 반환해주시기 바랍니다.”
• 이 문서는 나중에 소송이 필요한 경우 강력한 증거가 됩니다.

2. 임대차계약 만료일 전에 “임차권 등기명령” 신청
• 보증금 반환이 걱정될 때 가장 실질적인 해결책입니다.
• 임대인이 반환을 거부하거나 지연할 것으로 예상되면, 퇴거 전에 신청하세요.

임차권 등기명령이 뭐냐면?
• 보증금을 아직 못 받았더라도, 이 등기를 해두면 세입자가 이사를 가도 보증금 반환청구권을 그대로 유지할 수 있습니다.
• 즉, 이사를 가더라도 권리를 보장받을 수 있고, 나중에 소송하거나 압류하는 것도 가능합니다.

신청 방법:
• 관할 법원에 신청 (온라인, 오프라인 모두 가능)
• 보통 1~2주 내에 결정됩니다
• 집주인 동의는 필요 없음

3. 실제로 안 주면 어떻게 되나?
• 임차권 등기 후 퇴거 → 보증금 반환 소송 가능
• 집주인 명의 재산(해당 집 포함)에 강제집행(압류) 가능
• 다만, 시간이 걸릴 수 있는 건 사실입니다 (몇 개월~1년)

현실적 전략 정리

팁
• 임대인이 반환 지연하면 “등기했으니 집 못 팔아요”라고 말하면 압박 효과가 큽니다.
• 임대차보호법상 세입자의 권리는 매우 강력합니다. 단지, 보증금 반환은 ‘실행력’ 확보가 핵심입니다.